租房 vs 买房：我是怎么算这笔账的？
33岁，没有固定工作，旅居三年，一直在租房。身边陆续有人买了房，我也不是没想过这件事。认真算了一遍之后，买房对我来说暂时不成立。这篇把算账的过程写出来，不劝买也不劝租，就是展示一下我的思考方式。
先搞清楚一件事：买房的真实成本远不止月供
很多人比较租房和买房的时候，喜欢拿月租金和月供做对比：“月供五千，房租也要三千，多花两千就能供自己的房子，为什么不买？”
这个算法漏了太多东西。
假设在一个二线城市买一套总价120万的房子，首付三成36万，贷款84万，30年商贷，利率按3.5%算，月供大概3800。
看上去确实不贵。但你再加上这些：
首付36万的机会成本。 这笔钱如果不买房，哪怕就放在最保守的理财里，按年化3%算，一年也有一万多的收益。买了房，这36万就冻在那里了，不能动，不产生任何现金流。对一个没有固定收入的人来说，这36万可能就是你撑过低谷期的全部底气。
月供是刚性支出。 工资到账的人对月供的感受是“每月固定扣一笔”，感知不强。但我的收入是波动的，好的月份进账不错，差的月份可能只有几千块。月供不会因为你这个月没赚到钱就暂停。断供三个月以上，银行可以走法律程序收房。一个人扛这个风险，没有任何缓冲。
持有成本。 物业费、维修基金、供暖费（北方）、装修折旧，零零散散加起来每年也有几千到一万。
流动性。 房子是所有资产里流动性最差的。急需用钱的时候，股票几分钟能卖掉，房子可能挂三个月都卖不出去，还得打折。
租房的账怎么算
我这三年的居住成本大概是这样的：
在珠三角租房，两居室或者三居室，月租大概1500-2500，看地段。
旅居的时候成本更低，有些地方七八百能租到很不错的一居室。
平均下来，我一年的房租支出大概两万出头。
两万出头，拿这个数字和买房的真实年化成本对比一下：月供3800×12=45600，加上物业维修等持有成本约8000，加上首付机会成本约10000，一年的买房成本在六万以上。
多出来的将近四万块，对我这种收入不稳定的人来说很具体——它意味着好几个月的生活费，意味着可以多旅居两三个城市，意味着账户里的安全垫厚了一截。
买房唯一说得通的理由：资产增值
上面那笔账明显租房划算，但买房的人也不傻。买房押的是房价会涨。
如果房价每年涨5%，120万的房子一年增值6万，刚好覆盖掉所有成本，还能赚一点。过去二十年买房的人确实都赚了，很多人身家翻了好几倍。
但现在的问题是——这个增值还能持续吗？
我没有答案。我也不想假装自己有答案。我只知道几个事实：这些年去了很多城市，发现大部分城市的房子空置率都特别高，而且现在人口在减少，很多二三线城市的房子已经在跌，一线城市也涨不动了，政策风向一直在变。
拿一个不确定的增值预期去对冲一个确定的每月刚性支出，这个赌注对有稳定收入的人来说可能值得下，对我来说太重了。
旅居状态下，租房还有一个隐形优势：你可以用脚投票
这个很少有人提，但对我来说很关键。
我可以根据季节、心情、工作节奏随时换城市。夏天去东北，冬天去南方，中间穿插去任何想去的地方。一个城市住烦了，退租走人就行。
买了房就被钉在那里了。不是说不能旅居了，但你会一直惦记着那个空着的房子——在替你吃灰的同时，月供一分没少交。
有人说可以把房子租出去覆盖月供。能覆盖当然好，但租出去意味着管理成本、空置期、损耗，你人在外地还得远程处理这些事。算进去之后收益就没那么美了。
什么情况下我会考虑买
我给自己设了三个条件，同时满足我才会认真考虑：
- 有持续稳定的收入来源，月供不超过月收入的30%；
- 手头除了首付之外，还有至少一年生活费的现金储备；
- 确定要在一个城市长期住下去。
目前三个条件一个都不满足。所以买房这件事，想想可以，行动为时尚早。
算完这笔账之后的感受
说实话，算完之后心态反而平了。
之前总有一种模糊的焦虑，觉得“30多岁了还没有自己的房子”好像哪里不对。把数字摊开看了一遍之后发现，咬咬牙可能也能凑个首付，但买了之后的风险结构对我来说很不健康。
人会焦虑，往往是因为没算清楚。算清楚了，不管结论是买还是不买，至少不慌了。
你的情况可能和我完全不同。收入稳定、确定长住一个城市的人，买房大概率是更优解。这篇只是把我的算法亮出来，当一个参考坐标。